万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(sh乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ì)一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗　

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗p>

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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